Pasos para vender una propiedad

a) ASPECTOS LEGALES Para asegurarnos que el que pretende vender es el propietario, debe pedirse un informe de dominio e inhibición, cuyo costo a la fecha, enero de 2021, es: el de dominio $ 525, y el de inhibición $ 440.- estos informes tienen validez por 60 días, generalmente las inmobiliarias no lo piden para evitar gastos, porque difícilmente puedan vender y escriturar la propiedad dentro de los 60 días de recibida la propiedad para vender; no obstante, están ofertando una propiedad de la cual desconocen quien es el vendedor, lo cual es pasible de futuros conflictos. Luego, debemos ver, si el propietario es una persona humana, su estado civil. El bien, si el vendedor está casado, podría ser propio o ganancial. Si el matrimonio se celebró luego de agosto de 2015 (nuevo CCyC), se debe saber si han celebrado una convención matrimonial (de separación de bienes), en cuyo caso deberá estudiarse que estipula en relación a la administración de los bienes. En el régimen de separación de bienes, cada uno de los cónyuges conserva la libre administración y disposición de sus bienes personales, salvo lo estipulado en el art 456 del Código Civil y Comercial (vivienda familiar). Tener en cuenta también el Art 459 (mandato entre cónyuges, salvo lo relativo al asentimiento del art 456). En el caso de bienes propios (los que lo eran antes del inicio de régimen de comunidad, o las herencia, entre otros, ver art 464 y 505 y sigs.) CADA UNO DE LOS CONYUGES TIENE LA LIBRE ADMINISTRACION Y DISPOSICION DE SUS BIENES PROPIOS (excepto art 456, vivienda familiar). En cuanto a los bienes gananciales, la administración y disposición corresponde al cónyuge que los ha adquirido, sin embargo hace falta el consentimiento del otro para enajenar (vender) o gravar (por ejemplo, hipoteca o prenda, según corresponda), bienes registrables, establecimientos comerciales, entre los principales (art 470).

b) ASPECTOS IMPOSITIVOS: Respecto al vendedor, el básico es que tenga la propiedad declarada en AFIP (Ganancias y/o Bienes Personales, según corresponda). En cuanto al comprador, lo imprescindible es que tenga declarado el dinero ante AFIP, (en Ganancias y/o Bienes Personales, según corresponda). En cuanto a la inmobiliaria, solicitar el COTI ante AFIP. En otro orden, al vender debe pagarse el ITI: es el impuesto a la transferencia de inmuebles cuyos vendedores son personas humanas o sucesiones indivisas. El impuesto es el 1,5% del valor que figura en la escritura, suma que retiene el escribano (y cuyo sujeto pasivo es el vendedor), aunque hay una posibilidad de solicitar la no retención del mismo si dentro del año se va a reemplazar la vivienda única (si es lo que se está vendiendo). 

Finalmente, la inmobiliaria que intervendrá deberá solicitar la siguiente documentación al vendedor:

Cualquiera sea el tipo de inmueble (sea una casa, un departamento o un lote baldío) y sin importar la jurisdicción en la que se encuentre ubicado, se necesita lo siguiente: • Título de propiedad original (la escritura de adquisición del inmueble por compra, permuta, donación o cualquier otro contrato). • DNI y constancias de CUIT/CUIL de todos los titulares de la propiedad y de sus cónyuges. • Boletas de los impuestos, tasas y contribuciones que gravan el inmueble. • Si alguno de los firmantes no concurrirá a la firma de la escritura por sí, se necesita el poder original y con facultades suficientes para el acto. • Si el precio de la venta supera la suma de $ 1.500.000 (es irrisorio el monto actualmente, entran TODAS LAS PROPIEDADES), se necesita el COTI (código de oferta de transferencia de inmuebles) que se obtiene en la página web de la AFIP. Si es un departamento o, aunque no lo sea, está afectado a propiedad horizontal (por ejemplo, una unidad funcional o los llamados PH), también se necesita: • Copia del reglamento de copropiedad y administración, o del reglamento de propiedad horizontal. • En algunos casos, plano de afectación a propiedad horizontal. • Datos de contacto de la administración del edificio.

Que está pasando con los pagos en dólares? es un tema controversial. Anteriormente a la reforma del CCyC del año 2015,  tenemos varios periodos, por ejemplo durante la convertibilidad (hasta el año 2002) se podía cancelar en pesos o cualquier moneda extranjera estipulada en los contratos, pero al derogarse la misma, los pagos debían efectuarse en la moneda de curso legal, siendo las monedas extranjeras consideradas especies. El CCyC del año 2015 intentó resolver esta situación, aunque lamentablemente no lo logró, por la desafortunada contradicción entre los artículos 765 y 766. en la ultima parte del 765 establece que si la obligación es de dar moneda que no sea de curso legal en la Argentina, la misma debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal. Todo bien en épocas normales, pero actualmente, cepo mediante, hay un montón de valores del Dólar estadounidense, siendo la brecha entre el oficial y el blue  (el que se consigue en mercado no oficial) muy grande, en determinados momentos el blue llegó a ser el doble. Firmando un boleto de compraventa en dólares, el comprador podría alegar la imposibilidad de comprar, actualmente, más de u$s 200, pagando el resto a valor dólar oficial. por eso en este momento las operaciones van directo a escritura, no se firma boleto (el vendedor así se siente resguardado, no firma hasta ver los billetes en la mesa) .

Lo contradictorio del CCyC es por el articulo 766, que establece que "el deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada". de la lectura de este articulo, sin tenesr en cuenta el resto de la normativa, parecería que el deudor debe cumplir el pago con la moneda a la que se comprometió.  Por eso, debemos ver que está resolviendo la jurisprudencia. un fallo reciente condena a pagar al actor (el que inició demanda para escriturar pretendiendo pagar en pesos al valor dolar oficial) a pagar a dolar oficial mas impuesto solidario. Otros jueces, pero aclarando que fue en el periodo 2016-2019, periodo en el cual el acceso a comprar dólares era fácil, no había cepo como en la actualidad, interpretaron que como no era una norma de orden público las partes debían cumplir con sus compromisos (es decir, el deudor debía pagar en dólares billetes). Claramente no es lo que sucede ahora, que estamos en plena vigencia del cepo, por eso recomiendo a los vendedores no firmar boleto, en todo caso una pequeña reserva, y una vez resuelta toda la documentación, concluir la operación  directo en la escribanía.

Dr. Nestor A. Szwarcberg

-Contador Público (UBA)

   Tº 192 Fº 158 (c.p.c.e.c.a.b.a.)

 Martillero - Corredor Inmobiliario

-Titulo de Abogado (UBA) en trámite