ALQUILERES de Inmuebles:  Tratamiento Impositivo

a) Impuesto al Valor Agregado:

1) Si el destino es casa-habitación (vivienda) del locatario, se encuentran exentos, no importa el monto.

2) Locales, garages, galpones, o similares, está exento si es inferior a $ 1.500 mensuales (esta suma quedó muy exigua, no se actualiza desde hace muchos años, por lo que sería raro encontrar un caso como este)

3) Alquiler para conferencias, eventos, fiestas, etc (es decir, no seria un uso permanente) esta gravado a la tasa vigente (21%) 

En relación a la formalidad, todo alquiler debe facturarse.

Un caso habitual es cuando los propietarios son mas de 1, en la mayoría de los casos provenientes de sucesiones. En este caso, puede facturar uno solo, pero informando el nombre y cuit de los restantes condóminos, y siempre debe ser el mismo a lo largo de todo el contrato.

En el caso de inmobiliarias, podrán facturar por cuenta y orden de los titulares, siempre y cuando no corresponda el IVA.

b) Impuesto a las Ganancias: 

Corresponde su pago, en el caso que los titulares fueran autónomos (es decir, no sean monotributistas). Se declara en rentas de 1era. categoría en el caso de persona humana, y en 3era. si es persona de existencia ideal. 

Temas controversiales:

-En cuanto al pago por parte del locatario, si supera determinado monto debería retenerle un monto y depositarlo en AFIP, caso contrario el Locador debería realizar una "auto-retención", si bien rara vez esto se hace.

-Si el alquiler no se cobra, o se presta el inmueble a un familiar o amigo, o se le alquila por menor importe, se debería tributar por el monto que correspondería si se cobrara, o se alquilara a un tercero a valor de mercado; esto se conoce como renta presunta (también en el caso de préstamos el organismo estima que hay un interés presunto, por ejemplo). También se debe tributar por el alquiler presunto, por ejemplo, de una propiedad que el titular tiene para veraneo o su casa en el country (salve que arroje perdidas, es decir, que los gastos reales superen al valor locativo estimado)

Como se dijo, para el caso de no cobrar el alquiler de un contrato, debe pagarse de todas maneras el impuesto, y recién se lo puede considerar incobrable cuando finalice el juicio por desalojo con resultado negativo.

En cuanto a las deducciones, se puede optar por deducir los gastos reales, o computar el 5% de las rentas (se denomina gasto presunto)

c) Monotributo:

Si el locador no tiene más de 3 unidades de explotación (podrían ser 3 alquileres, o 2 alquileres y un comercio), podría ser monotributista, siempre y cuando no sobrepase en total la suma de $ 1.739.000 anuales (Categoría H, de servicios, aproximadamente $ 144.000 mensuales). 

d) Ingresos Brutos:

CABA

de acuerdo a la ley tarifaria del año 2021, el código 681098 (Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes urbanos propios o arrendados n.c.p.) establece en el 1,5% el impuesto. 

De todas maneras,  en el articulo 180, inciso 9 determina que están exentos del gravamen los ingresos correspondientes al propietario por el alquiler de hasta 2 unidades de vivienda y siempre que no se supere el importe que fija la Ley Tributaria, que para el 2021 lo fijó en $ 30.000 (para cada uno).

Es decir, los alquileres cuyo destino no sean vivienda para el locatario, quedan gravados, a la tasa del 1,5%, salvo que se trate de fines turísticos, en cuyo caso el impuesto es del 6%.

Provincia de Bs. As.

Es similar, solo que está exento si sólo alquila 1 inmueble, y la alícuota del impuesto si es mucho mayor: 3,5% (más del doble), y 6% en los casos cuyo destino no sea vivienda para el locatario.

e) Sellos:

CABA:

El alquiler para destino vivienda esta exento de la tasa, en el resto de los contratos corresponde liquidar el 0,5% (ejemplo: contrato de alquiler por 36 meses por $ 50.000 mensuales, es un total del contrato de $ 1.800.000, debe pagarse de tasa $ 9.000.-

Prov. de Bs As.:

arranca en 0.5%, incluso en el caso de destino vivienda, siempre y cuando la vivienda supere la valuacion fiscal de $ 1.731.600 para el año 2021.

En el caso de locales comerciales, por ejemplo, la tasa es del 1,2%

Reli: RG 4933/21:

El régimen entra en vigencia a partir del 1° de marzo 2021. Los contratos celebrados a partir del 1° de julio de 2020 y que continúen vigentes, así como aquellos concretados durante marzo de 2021, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el 15 de abril de 2021, inclusive.

Todos los contratos deberán ser informados en forma digital mediante el servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”.

Los sujetos obligados deberán proporcionar datos vinculados a su rol de locador, a la identificación del inmueble y del resto de los intervinientes. Además, deberá adjuntar en un archivo “.pdf” o “.jpg” el contrato celebrado.

El plazo para informar estas operaciones, tanto para cuando se suscriba el contrato de locación o arrendamiento, o para cuando se modifique uno ya existente, será dentro de los 15 días corridos posterior al acto.